文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则左眉毛有一根特别长是什么意思？(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)左眉毛有一根特别长是什么意思？需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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