导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房公安协警工资多少，公安协警怎么样占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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