导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　马云移民到哪国籍>

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(马云移民到哪国籍jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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