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马云移民到哪国籍

马云移民到哪国籍 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄金二十年之(zhī)后,当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

  要点

  过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年,连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平,足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气,有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

  拨开迷雾,本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况,据此判断中国未来地产趋势。

  有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩,事实是否如(rú)此(cǐ)?

  住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑,第七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑,中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)?

  事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中,城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成,其(qí)中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑,如(rú)商业办公楼、学(xué)校等,因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

  七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间,但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足(zú),它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

  我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房(fáng),其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

  目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据,我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数,计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

  测(cè)算结果显示,目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房,其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付,直至2024年,中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅,其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

  户均一套(tào)房似乎意味着户户有房,然而(ér)事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

  国际数据显(xiǎn)示(shì),成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1,在1.1左右(yòu)。

  之所以说不平衡,是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动人口,流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱,在(zài)老家买房(fáng),从而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

  即便(biàn)户均一套房,中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

  第一,户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小,一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加,导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续,带来新(xīn)户购房需求增长。

  第二(èr),经济板块的分化日益(yì)明显,区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入,人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

  第三,30%左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中,涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

  第(dì)四,中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距,“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

  黄(huáng)金二(èr)十年之后,当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

  如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期,地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足,这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至,大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

  地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间,不(bù)同区(qū)域板块之间,不同品质住宅之(zhī)间。

  目录

  中(zhōng)国户均(jūn)几套房?| 民(mín)生·周君芝团队

  正文

  引(yǐn)言(yán)

  不(bù)久(jiǔ)前(qián),官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑,引发(fā)热议。从(cóng)2月以来,各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增,引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

  让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn),中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩?

  中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩,还是供需(xū)平(píng)衡,或是仍然存在不足?可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布,我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

  拨开(kāi)迷(mí)雾,我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数,回答当前的房子(zi)是否真的过剩了?据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

  一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

  (一)中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

  今年2月,在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上,负责人(rén)对外(wài)披露(lù):“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

  14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù),平均每栋建筑(zhù)住不到3人,住宅市场看似已经过剩。

  在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng),农村房屋占9成以上,以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng),还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái),住宅占比并不大(dà)。

  第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间,其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间,乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间。

  人均住宅间数大于1,看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

  居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关,更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

  中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅,一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

  中(zhōng)国户均几套(tào)房?| 民生(shēng)·周君芝团(tuán)队

  (二)中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

  中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi),一类是商品住宅,另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

  目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù),并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布,一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(统计(jì)局);二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源(人口普查数据)。计算中国居民户均住宅数(shù)量,我(wǒ)们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

  中国住宅改革始于1998年(nián),1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少(shǎo),可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走:

  第一步,将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加,我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

  第二步,根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例,推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数。

  第三步,将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数,我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

  具体计(jì)算公式(shì)如下:

  城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

  =(商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù))/(商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总(zǒng)套数)

  =商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

  中国(guó)户均几套房(fáng)?| 民生·周君芝团队

  二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

  中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少,目前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据,大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数(shù),并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

  一)城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

  截至2022年,我们计算得到(dào):

  (一)中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

  (二)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)(包含现房和期房)。

  中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主,从(cóng)2019年开始(shǐ),新(xīn)房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售,得到(dào)商品住宅现房套数。

  以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例:

  2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(2020、2021和2022年)的期房(fáng)销售(shòu)额(é)。

  主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在(zài)2-3年,并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间,取最大值3年。

  将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数,算出(chū):

  (三)目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

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  (二(èr))城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

  接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

  首先,七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià):

  73.8%的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比21%,购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9%、二(èr)手房占比10.1%、经济适用房(fáng)占比3.8%、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1%,通过继(jì)承或赠与占比0.9%。另(lìng)有3.4%和17.7%的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

  其(qí)次,我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅,因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总,得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8%。

  2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2%,粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20%,计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例,从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例,为62.8%。

  最后,截至2022年(nián)末(mò),中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房,中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

  如果交房顺利,已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用,到2024年(nián),中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

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  三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

  既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的程度,“户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结,甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)?

  (一)户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

  需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此,成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

  国际经验来看,美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1,其中,英国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高,为1.19,日本为1.16,美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

  如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房,就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求,造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

  七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿,省内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

  流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱,在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

  暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示,在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28%、21%和(hé)18%。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人,但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

  流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房,在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房,在房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

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  (二)至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

  目前,中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

  三(sān)成(chéng)家(jiā)庭,也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成,其中(zhōng)又有11.6%住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

  这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题,如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧,给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患,并(bìng)且居住体验较差。

  2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3%的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6%。仍然存在5%左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú),在未来(lái)大都会被拆迁重建。

  近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室,户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9%,二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33%。对比(bǐ)镇,城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo),当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

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  (三)人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

  根据七普数(shù)据测算,2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁,加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(7.3亿与6.3亿),得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng),人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

  超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值,近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

  15%的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米,不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20%的公摊,可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán),若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话,中国有11.3%的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

  若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平,即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平,只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù),需(xū)要住宅总量约390.6亿平,较目前至少(shǎo)新增82亿平。

  对比发达(dá)国家人均住宅面积,美(měi)国(guó)为67㎡,瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡,中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡,相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu),中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡,这一(yī)差距将变得明(míng)显。

  若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口,所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

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  四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房,未来地产还会有需求么?

  我们(men)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng),看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此,中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎,决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下,中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

  第一,户均人口缩小,家(jiā)庭户(hù)数增多,新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

  过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降,六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户,而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户,一人户、二人户的(de)占比明显上升,人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续,导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

  第二,人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

  中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显,资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入,区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房(fáng),给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

  以浙江省为(wèi)例,2021年常住人口增量为72万,而出生人口为(wèi)44.9万人,死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人,自然增加人口仅为(wèi)6.5万人,其人口增(zēng)长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

  第三,老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

  从2011年到(dào)2020年,自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5%到21%,下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn);原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9%到6.1%,降幅为6.8个百分点。二者和(27.1%),再加上其他住宅(5%)与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)(31.3%)大致相吻合。

  十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù),自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户,住宅净需求增加9755万户。49%的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅,21%的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中,有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18%,3%和9%。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造,商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

  2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平,涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅,建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理,居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng),背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

  第四,“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

  刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金,倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质,以(yǐ)小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

  OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间,无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素,中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

  住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高,中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

  如(rú)果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期,地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足,供需(xū)出现错配,这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至,这种分化不单局限于(yú)城市能级之间(马云移民到哪国籍jiān)差异,优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

  中(zhōng)国户均几套(tào)房?| 民生·周君芝(zhī)团(tuán)队(duì)

  中国户(hù)均几套(tào)房(fáng)?| 民生(shēng)·周君(jūn)芝团队

  风(fēng)险(xiǎn)提示

  人(rén)口普查(chá)数据调查的是人,并不是(shì)针(zhēn)对住宅,因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低,其增(zēng)速可能超预期。

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