万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主<100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两/strong>

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎ100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估(gū)值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？