近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xi不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思思àng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标(不是省油的灯是什么意思，没有一个省油的灯是什么意思biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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