导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.0穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼5。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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