近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的蜗牛是不是昆虫类“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàn蜗牛是不是昆虫类g)，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运(蜗牛是不是昆虫类yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人(rén)也称。

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