万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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