5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；_D是什么意思，_3是什么意思2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是_D是什么意思，_3是什么意思上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复_D是什么意思，_3是什么意思苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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