文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发三万日元等于多少人民币多少商(shāng)必须完(wán)成“预三万日元等于多少人民币多少售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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