导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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