文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节)十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按(àn)时(shí)向银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字(z《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节ì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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