导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房<元电荷e等于多少？/p>

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián元电荷e等于多少？)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 元电荷e等于多少？