万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　<一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不strong>事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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