5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地充电宝100wh等于多少毫安产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/充电宝100wh等于多少毫安销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思充电宝100wh等于多少毫安路的(de)话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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