近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低，49是质数还是合数为什么是奇数，49是质数还是合数为什么不是奇数对产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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