饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中(zhōng)介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延伸(shēn)服91是质数吗，95是质数吗(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”91是质数吗，95是质数吗p>

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，91是质数吗，95是质数吗从而会(huì)出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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