饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关(guān)部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiān中国有几个党派，中国有几个党派组织g)是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者中国有几个党派，中国有几个党派组织(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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