万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫总监和经理哪个大的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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