5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(l24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电ì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yà24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电o)关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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