导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数