近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(g蓝宝石的寓意是什么uān)测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者(蓝宝石的寓意是什么zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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