导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(gu国家常务委员7人，国家常务委员7人简历ó)每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数国家常务委员7人，国家常务委员7人简历量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动国家常务委员7人，国家常务委员7人简历态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 国家常务委员7人，国家常务委员7人简历