OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子园区(qū)类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(d硝酸银的相对原子质量是多少整数，硝酸银的相对原子à)平(píng)层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的(de)管理人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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