OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加(j上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好iā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其(qí)他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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