文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fá电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗ng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至1电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗4.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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