近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管(g24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电uǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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