万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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