饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题(tí)，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的(de)一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即(jí)可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统(tǒn干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招g)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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