近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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