文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

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　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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