5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上(shàng)还(hái)需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为(wè杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物i)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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