饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地产中介服务(wù)收费的迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均(jūn)水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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