OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金(jīn)收入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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