导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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