万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历目(mù)”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这(2018年中秋节是几月几号，2018年中秋节是哪一天阳历zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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