饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于(yú)房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由(yóu)于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各(g团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费è)城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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