近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(f张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗ù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新(张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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