饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于(yú)二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民(mín)造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前并未明确(què)具(jù)体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应(yī在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉ng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部门(mén)会同(tóng)有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半(bàn)的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由(yóu)购房(fáng)者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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