万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此姜子牙活了多少岁前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)姜子牙活了多少岁被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.姜子牙活了多少岁75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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