近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流(l大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水iú)量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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