饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都(dōu)可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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