文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖ong>2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众一呼百应吾独尊是什么意思生肖，一呼百应吾独尊代表什么生肖(zhòng)不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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