万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都(dōdoi的时候怎么夹，doi是怎么夹u)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标的doi的时候怎么夹，doi是怎么夹高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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