OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商(shāng)，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的(de)态度，我们(men)踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租户退租正好发生(shēng)在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑情况(ku踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮àng)没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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