万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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