导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

不朽的意思　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿不朽的意思人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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