万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句rong>

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？