万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōn路由器有使用年限吗g)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo路由器有使用年限吗)利、万科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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