近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额耐克品牌和乔丹品牌是什么关系占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)耐克品牌和乔丹品牌是什么关系募集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(耐克品牌和乔丹品牌是什么关系gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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